התחדשות עירונית בישראל: איך הכל התחיל ומה המצב היום?

התחדשות עירונית מהווה כיום מנוע צמיחה משמעותי בשוק הנדל"ן, ותורמת רבות גם לסביבה וגם לקהילה. אז איך זה התחיל, למה זה הצליח – ומי באמת מרוויח מהפרויקטים שמעצבים מחדש את פני הערים?

הרעיון של התחדשות עירונית בישראל נולד כבר בשנות ה-90. המדינה זיהתה כי בערים רבות קיימים מבנים ישנים, לעיתים בני עשרות שנים, שאינם עומדים בתקני בטיחות מודרניים – במיוחד בתחום רעידות האדמה. החקיקה הראשונית בנושא אפשרה פרויקטים של פינוי-בינוי, שבהם מפנים מתחם ישן, הורסים את המבנים הקיימים ובונים במקומם חדשים.

אלא שבשנותיה הראשונות של התכנית, לא היו כמעט יזמים שלקחו על עצמם פרויקטים של התחדשות עירונית . הסיבה המרכזית הייתה כלכלית: ערכי הקרקע בפריפריה ובחלק מהערים הגדולות לא היו גבוהים מספיק כדי להפוך את המודל לרווחי, ומנגד – לא ניתנו ליזמים מספיק תמריצים ממשלתיים. גם הדיירים עצמם חששו מהתהליך המורכב ופחדו להישאר ללא קורת גג בזמן הבנייה.

נקודת המפנה: תמ"א 38

בשנת 1999 עבר חוק פינוי-בינוי (פיצויים), שנועד להתמודד עם "דיירים סרבנים" ולאפשר ליזמים להתקדם גם כאשר רוב בעלי הדירות תומכים בפרויקט. החוק נועד לתת מענה לבעיה שהייתה קיימת במתחמי פינוי-בינוי: גם אם רוב בעלי הדירות תמכו בפרויקט, מספיק היה דייר אחד או שניים שהתנגדו – כדי לחסום את המהלך כולו. מצב זה יצר קושי ליזמים ולדיירים שרצו לקדם פרויקטים, והוביל למבוי סתום.

החוק קבע שאם רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במתחם (לפחות 80%) תומכים בפרויקט פינוי-בינוי, ניתן לתת לדייר ה-"סרבן" פיצוי כספי, ובמקרה הצורך אפילו לתבוע אותו על הנזק שגרם לעיכוב הפרויקט. במילים אחרות – ההתנגדות שלו לא מונעת את קידום התוכנית, אלא מחייבת אותו להתיישר עם החלטת הרוב, תוך שמירה על זכויותיו הכספיות.

זה היה צעד חשוב – אך לא מספיק, בגלל שעדיין חסרו תמריצים כלכליים ליזמים ולקבלנים, והליך התכנון היה מורכב. הפריצה האמיתית הגיעה בשנת 2005, עם השקת תמ"א 38 – תוכנית מתאר ארצית שנועדה בראש ובראשונה לחזק מבנים בודדים מפני רעידות אדמה. במסגרת התוכנית, יזמים קיבלו זכויות בנייה נוספות, שאפשרו להם להפוך את הפרויקטים לכלכליים יותר: תוספת קומות ודירות חדשות, לצד שדרוג חזותי ותשתיתי.

בשנים שלאחר מכן התוכנית עברה מספר תיקונים מהותיים, שביקשו להתאים אותה למציאות בשטח. אחד השינויים המרכזיים היה חלוקת תמ"א 38 לשני מסלולים עיקריים:

• תמ"א 38/1: חיזוק ועיבוי. במסלול זה הבניין המקורי נשאר עומד על תילו, כאשר הקבלן נדרש לחזק אותו מפני רעידות אדמה, ויכול להוסיף לו קומות, דירות חדשות, מעלית, ממ"דים ולעיתים מרפסת, לצד שיפוץ חזית הבנין.
• תמ"א 38/2: הריסה ובנייה מחדש. במסלול זה הורסים את הבניין הישן ובונים במקומו בניין חדש לחלוטין, עם מספר קומות ודירות גדול יותר, תשתיות חדשות לחלוטין וחזות משופצת.

ההבדלים בין שני המסלולים היו משמעותיים גם לדיירים וגם ליזמים: במסלול 38/1 התהליך מהיר יותר, פחות מורכב, ומעלה את ערך הדירות הישנות והחדשות, אך לעיתים ישנן מגבלות תכנוניות בשל הדרישה לשמור על שלד הבניין הישן. במסלול 38/2 התהליך ארוך ומסובך יותר מבחינה תכנונית ומשפטית, אך מאפשר בניית בניין חדש לחלוטין, עם מספר גדול יותר של דירות חדשות ורווח גדול יותר עבור הקבלן ועבוד בעלי הדירות, עם תכנון מודרני ואיכות חיים גבוהה יותר.

עם הזמן, תמ"א 38 הפכה לכלי דומיננטי בהתחדשות עירונית, במיוחד בערים שבהן ערך הקרקע גבוה – תל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה וחולון. במקביל, פינוי-בינוי הפך לאופציה המועדפת במתחמים גדולים, שבהם אפשר היה לפנות מספר בניינים על פני שטח רחב ולבנות במקומם מתחם חדש.

המטרות של התחדשות עירונית

ההתחדשות העירונית בישראל לא נועדה רק להוסיף דירות חדשות – אלא לתת מענה למספר אתגרים:

• בטיחותית: חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה והוספת ממ"דים.
• סביבתית: ניצול יעיל של קרקעות בערים עם תשתיות קיימות, במקום בנייה חדשה בשטחים פתוחים בשולי העיר.
• עירונית: שיפור חזות הרחובות, תשתיות ביוב, חשמל ותחבורה, והחייאת מרכזי ערים ישנים.
• דמוגרפית וכלכלית: יצירת היצע דירות חדש באזורי ביקוש, הגדלת צפיפות בעיר באופן מבוקר, והוזלת עלויות תשתיות בנייה.

במובן זה, ההתחדשות העירונית משתלבת בין אסטרטגיה כלכלית ובטיחותית, לבין תכנון עירוני בר-קיימא.

היתרונות של ההתחדשות העירונית כיום

ההתחדשות העירונית מציעה יתרונות משמעותיים למגוון גורמים. עבור הדיירים, היא מהווה הזדמנות לקבל דירה חדשה, בטוחה וגדולה יותר, עם שווי שוק גבוה יותר, לצד הנאה מרמת חיים גבוהה יותר בעקבות תשתיות חדשות ומרחבים ציבוריים משופצים, וכל זאת ללא הוצאה כספית ישירה מצידם. עבור היזמים, מדובר במודל כלכלי משתלם במיוחד באזורים שבהם ערכי הקרקע גבוהים, שכן לאור הביקוש הגבוה באזורים ניתן לייצר רווח משמעותי מהדירות החדשות שמתווספות לבניין. ולבסוף, גם העיר והסביבה מרוויחות: מרכזי הערים מתחזקים, תשתיות מתחדשות, והבנייה מתכנסת פנימה אל תוך המרחב העירוני הקיים במקום להתרחב על חשבון שטחים פתוחים וקרקע יקרה.

איפה אנחנו היום?

נכון ל-2025, ההתחדשות העירונית כבר אינה יוזמה שולית אלא חלק מרכזי ומשמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי. אלפי בניינים נמצאים כיום בתהליכים שונים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי, ובמקביל, לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מאות מתחמים נוספים אושרו והוכרזו בשנים האחרונות, כאשר רבים מהם כבר בשלבי בנייה מתקדמים. רמת הביקוש וההיענות בקרב דיירים קיימים גבוהה מאי פעם, בעיקר בשל הרצון לשדרג את הדירה ולשפר את רמת החיים מבלי להיכנס להרפתקה יקרה של רכישת נכס חדש במיקום אחר.

בתוך התמונה הזו של התחדשות עירונית מתפתחת ורחבת היקף, בולטים הפרויקטים של אקרו נדל"ן בתל אביב. החברה ממשיכה למקם את פעילותה באזורים מרכזיים של העיר, מתוך הבנה שזו הדרך לתת מענה לביקוש הגדל למגורים בעיר, לצד שמירה על המרקם העירוני והאווירה המקומית.

כך למשל, פרויקט "אקרו בשדרה" ביפו, ממחיש את הערך המוסף של התחדשות עירונית איכותית. הפרויקט עתיד להיבנות על פני כ-8 דונם לאורך שדרות ירושלים, היכן שכיום עומדים בנייני רכבת ישנים בני כמה קומות, שנבנו עוד באמצע המאה ה-20 ללא ממ"ד, מעלית או תשתיות מודרניות. במסגרת פרויקט התחדשות עירונית של פינוי-בינוי רחב-היקף, יהרסו הבניינים הישנים ובמקומם ייבנו שבעה בנייני מגורים חדשים – בהם מגדלים בני 14 ו-18 קומות לצד בניינים בני 8 קומות. מעבר לחידוש התשתיות ולהרחבת היצע הדירות החדשות, הפרויקט יוצר סביבת חיים אורבנית שלמה: קומת רחוב ייעודית לשטחי מסחר ושטחים ציבוריים, פארק פנימי ירוק באורך של יותר ממאה מטר, וכל זאת בסמיכות ישירה לתחנת הרכבת הקלה. השילוב בין נגישות תחבורתית, שטחים ירוקים ותכנון עירוני מודרני מציב את הפרויקט כדוגמה מובהקת לאופן שבו התחדשות עירונית יכולה לשנות לא רק בניין – אלא שכונה שלמה.

לסיכום, ההתחדשות העירונית בישראל עברה כברת דרך ארוכה – מהתחלה איטית ומהוססת בשנות ה-90, דרך פריצת הדרך עם תמ"א 38, ועד להפיכתה לאחד המנועים המרכזיים בשוק הנדל"ן של ימינו. כיום היא אינה רק פתרון לבעיות בטיחות ומענה למצוקת הדיור, אלא מהווה מהלך רחב היקף שמחזק את מרכזי הערים, מייעל את השימוש בקרקע ומשדרג את איכות החיים של התושבים. לצד היתרונות הברורים לדיירים וליזמים, מדובר גם בתהליך בעל תרומה סביבתית, כלכלית וחברתית. במבט קדימה, ההתחדשות העירונית צפויה להמשיך ולשמש אבן יסוד בתכנון ובפיתוח של ישראל המודרנית – לטובת התושבים, המשקיעים והסביבה כולה.