מערכת ירוקהעירייה התנגדה לתוכנית. הועדה המחוזית אישרה את התוכנית
ועדת הערר המחוזית דחתה את כל התנגדויות להתחדשות העירונית בשיכון עליה בכפר סבא והחליטה לתת תוקף לתכנית, 233 דירות ב-3 מבנים במקום 66 דירות ב5 מבנים. הערר של עיריית כפר סבא ותושבי שכונת עליה על תכנית ההתחדשות העירונית ברחוב רמז, הטענות על בניה לגובה, כדאיות כלכלית מופרזת ובעיות תחבורה נדחו כולן, הדרך ל-233 יחידות דיור חדשות בעליה יוצא לדרך. תכנית של יזם פרטי להתחדשות עירונית ברחוב רמז, בשכונת עלייה בצפון מערב כפר-סבא. בשטח של 8.8 דונם, קיבל את אישור הוועדה המחוזית בשטח קיימים היום 5 בנינים של 66 יחידות דיור סך הכל, התכנית שהוגשה כוללת 3 בנינים עם 233 יחידות דיור במכפיל של .3.5. 20% יח”ד קטנות בשטח של 80 מ”ר כולל. 8 קומות (ק+6+גג). לאורך רחוב רמז מוצעת חזית פעילה המשלבת מסחר ומשרדים בקומת הקרקע. יזמית התוכנית היא חברת “בוני התיכון” והתכנית תוכננה על ידי משרד “חן אדריכלים” מהרצליה. כזכור בתאריך 14/11/22 נדונה התכנית בוועדת המשנה להתחדשות עירונית והוחלט להפקידה בתנאים. בתאריך 10/02/23 פורסמה הפקדת התכנית בעיתונות. במהלך תקופת ההפקדה התקבלה התנגדות אחת של הועדה המקומית כפר-סבא. בתאריך 29/05/23 התקבלה התנגדות בעלי הקרקע. לאחר ששמעה את התנגדות הוועדה המקומית, תושבים גובלים וועד השכונה ואת תגובת היזם החליטה הוועדה לתת תוקף לתכנית. המתנגדים טענו כי היקף הבינוי ובמיוחד הגובה שלו (8 קומות עם אפשרות לחדרי יציאה לגג) אינו מתאים לאופי השכונה המאופיינת בבניינים צמודי קרקע ושיכוני רכבת של 2 קומות בלבד. הועדה המקומית והשמאי שלה העלו טענות רבות לגבי הניתוח הכלכלי וטבלאות האיזון והקצאה הכלולות במסמכי התכנית. לטענת שמאי הוועדה המקומית פגמים ואי דיוקים שונים בתחשיב הכלכלי, גורמים לכך שצפוי רווח של כ 21% שחורג מהנחיות תקן 21 ולכן יש לצמצם את היקף הבינוי לכדי 200 יח”ד בלבד. הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז דחתה את הטענה וקיבלה את חוות הדעת של היועצת השמאית לוועדה.
הוועדה מציינת כי השיקול הכלכלי הוא רק אחד מהשיקולים הנבחנים ע”י הוועדה במסגרת תכנית לפינוי בינוי, שיקולים כלכליים נותנים בידי הוועדה אינדיקציה ראשונית בשלב התכנון לגבי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. לדבריה “אל מול השיקול הכלכלי עומדים שיקולי התכנון ולהם ניתן מעמד ה’בכורה’ בהליך. הוועדה סבורה כי הפרויקט ראוי תכנונית וכי הוא מציע תכנון מתחמי עדכני המשתלב היטב בסביבתו וזאת תוך עליה מתונה לגובה באזור שזוהה כמתאים להתחדשות עירונית. לפיכך גם אם היה ממש בטענות הכלכליות, אין בהן לכשעצמן כדי להצדיק צמצום הבינוי מקום בו הבינוי נמצא כראוי ונכון תכנונית.” המתנגדים טענו כי המרחב סביב התכנית סובל מעומסי תחבורה כבר היום ולמעשה מצוי בכשל ותוספת יח”ד תעמיס עוד יותר על המערכת מבלי שהתכנית מציעה פתרונות לנושא זה ומבלי שנערכה בדיקת תחבורתית. הוועדה דחתה את הטענה. “לאחר ששמעה את דברי יועץ התנועה לוועדה שבחן את הטענות בנושא התנועתי, סבורה הועדה, כי ניתן לתת מענה לבעיות הקיימות בצומת המרכזי באמצעות הסדרי תנועה. אכן התכנית צפויה להוסיף כ 120 כלי רכב בשעת שיא”
ראש עיריית כפר סבא רפי סער שנכח בדיון אמר: “התכנית צריכה לחזור לוועדה המקומית. יש פה שורה של נושאים שאנחנו מתנגדים אליהם. לא נכון לקבל החלטות כאלו שיש להן השפעה על שאר השכונה ושכונות נוספות, בתקופה זאת. צריך לדייק ולעדכן אותה. שכונה ייחודית עם אופי מיוחד שצריך להתחשב בו. הכול בשיתוף עם ועד ותושבי השכונה.
בתשובה לטענת ראש העיר קבעה הוועדה כי: “התכנית נדונה בוועדה המקומית ב- 14/09/20 והתקבלה החלטה לשוב ולדון. מקדמי התכנית בחרו להגיש אותה ישירות לוועדה המחוזית בהתאם לתיקון 43 לחוק, לאחר שהוצגה לוועדה המקומית ולאחר שחלפו המועדים הקבועים בחוק לקבלת המלצת הוועדה המקומית. במסגרת הדיון להפקדה נשמעה עמדתה של אדריכלית העיר כפר סבא שנלקחה בחשבון ע”י הוועדה המחוזית. כפי שצוין במענה הכללי, בראיה תכנונית, הוועדה סברה שיש מקום להפקיד את התכנית. עוד יצויין, כי התכנית הוגשה ללשכת התכנון ב-מרץ 2022 עמדה בתנאי סף ב- באוגוסט 2022 ונדונה בוועדה להתחדשות עירונית בנובמבר 2022 הוועדה המקומית יכלה לנצל זמן זה לקיים דיון ולהעביר את התייחסותה והמלצתה כנדרש.
באדיבות אתר מקומי חדשות הנדל״ן של השרון mikumi.co.il.
