תוכן שיווקי
המשקיע הנבון במקרקעין ישאל את עצמו איך לבחור קרקע להשקעה באופן שימקסם את סיכויי ההצלחה ובסופו של דבר את שורת הרווח. בשורות הבאות ניגע באילו פרמטרים כדאי לקחת בחשבון בבחירת קרקע להשקעה.
לפי מה בוחרים קרקע להשקעה?
לפניכם שלוש שאלות שכדאי לקבל עליהן תשובות לפני שמשקיעים בקרקעות:
- מהן תכונות הקרקע?
פרמטר קריטי שיש לבדוק בהקשר הזה הוא מבנה הבעלות, האם מדובר בקרקע פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. קרקעות פרטיות הן המומלצות יותר מבין השתיים, שכן על אדמות מנהל מוטלות מגבלות מסוימות שעלולות להקשות על המשקיעים.
כמובן שצריך להתייחס גם לגודל המגרש והייעוד הנוכחי, כלומר אילו מבנים ניתן להקים עליו, אם בכלל. האם מדובר בשטח חקלאי שלא זמין לבנייה או האם זוהי קרקע שכבר יועדה לבנייה לצרכי מגורים, תיירות, מסחר או תעשייה.
יש גם להתחשב במיקום הקרקע. האם היא צמודה לשכונת מגורים קיימת או דווקא מצויה באזור חדש ללא פיתוח ותשתיות קיימות. הקרקע האידאלית להשקעה תהיה ממוקמת באזור ביקוש שכבר עבר פיתוח סביבתי במידה כזו או אחרת, עם נגישות למתקנים ושירותים חיוניים.
- כמה שווה הקרקע?
לפני שמשקיעים בקרקע, יש לבצע הערכת שווי של פיסת האדמה באמצעות חקר שוק ובחינת המגמות ועסקאות דומות שנעשו לאחרונה באזור.
אפשר לציין מספר פרמטרים עיקריים שמשפיעים על שווי קרקעות להשקעה:
- גודל הקרקע – מטבע הדברים, ככל שהשטח גדול יותר כך לרוב המחיר יעלה.
- גיאוגרפיה וטופוגרפיה – מהי הסביבה שבה מצויה הקרקע, למשל האם היא צופה לנופים טבעיים יפים והאם היא סמוכה לשכונות מגורים קיימות.
- קרבה ונגישות לתשתיות – האם בסביבת הקרקע נעשו כבר עבודות פיתוח והקמת תשתיות מים, חשמל וביוב, האם קיימת גישה נוחה וקלה לעורקי תחבורה ציבורית ופרטית, האם קיימים בסביבה בתי ספר, מרכזי קניות ובתי חולים וכדומה.
- סטטוס וצפי עתידי – מהו מעמד וייעוד הקרקע בעת הנוכחית, מהן התכניות לעתיד מבחינת הפשרה, פיתוח ובנייה.
הערכת המחיר תאפשר למשקיע הפוטנציאלי לבצע הערכת היתכנות ולהבין האם הוא יכול להרשות לעצמו להיכנס לעסקה.
- מהו סטטוס הפרויקט?
חשוב להבין באיזה סטטוס נמצאת התוכנית בה נכללת הקרקע שאתם רוצים להשקיע בה.
כלומר, האם היא מופשרת או שיש לגביה תכניות הפשרה עתידיות, האם היא מסומנת כקרקע צהובה שמיועדת לבנייה למגורים או קרקע חקלאית.
כדי להעריך את מעמד וחוקיות החלקה, יש לעיין בתקנות הייעוד המקומיות, שבהן מפורטים ההיתרים והמגבלות לבנייה על השטח.
מעוניינים להשקיע בקרקע? מידע רב בנושא מחכה לכם באתר: https://hlk.co.il/
- מהו הצפי להפשרה?
לפני שקונים קרקע להשקעה, חשוב לבדוק היטב מה הסיכוי שהקרקע תופשר ושהפרויקט ימומש במלואו.
ראשית, יש לשאול האם מדובר באזור ביקוש (בו הסיכויים שיופשרו קרקעות חדשות גבוהים יותר), רצוי במרכז הארץ באזורים כמו גוש דן והשרון, או ליד ערים גדולות בצפון או דרום הארץ כמו חיפה, ירושלים או באר שבע.
שנית, צריך לבדוק האם הפרויקט קיבל את ברכתם של הרשות המוניציפלית, מה שמעלה את הסיכויים שתהליך ההפשרה והבנייה על השטח אכן ייצא לפעול.
- מהו פוטנציאל התשואה?
יש להעריך מהו פוטנציאל הרווח בעתיד מההשקעה בקרקע. הבדיקות שאפשר לעשות כדי לבצע את הערכת התשואה זהות במהותן לבדיקות שעושים לבירור מחיר הנכס, רק בראייה צופה פני עתיד.
הרווחים מהשקעה בקרקעות שטרם הופשרו או שמצויות בתהליך הפשרה יהיו גבוהים יותר מהרווח מרכישת קרקע שעברה שינוי ייעוד לבנייה או כזו שתהליכי הבנייה החלו בפועל.
עם זאת, רמות הסיכון עולות ככל שהקרקע מצויה בשלב התחלתי יותר, כך שיש לקחת זאת בחשבון. בסופו של יום, הערכת התשואה למול המחיר והסיכון צריכה להתאים למטרות וחזון ההשקעה.
